Споры с застройщиком: как взыскать неустойку и расторгнуть ДДУ

Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) – популярный способ обзавестись жильем в Москве. Однако нередки случаи, когда застройщик нарушает срок сдачи дома или не выполняет свои обязательства. В таких ситуациях дольщик имеет право требовать выплаты неустойки за просрочку, а при серьезных нарушениях – даже расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. Расскажем, как действовать в 2025 году с учетом актуальных правил и ограничений.

Взыскание неустойки за просрочку сдачи жилья

Если застройщик задерживает передачу квартиры дольщику позже оговоренного в договоре срока, закон №214-ФЗ предусматривает выплату неустойки. Она рассчитывается за каждый день просрочки как определенный процент от цены договора (для граждан – 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день задержки). Однако в 2025 году действуют особые правила, которые ограничивают размер неустойки:

• Во-первых, Правительством РФ был введен мораторий на неустойку на период с конца марта 2022 по 30 июня 2023 года – за эти месяцы пеня дольщикам не начисляется. Если ваша просрочка пришлась на этот период, сумму неустойки за эти дни вы не получите.
• Во-вторых, с 1 июля 2023 по 31 декабря 2025 года действует временное ограничение ставки: неустойка считается исходя из ставки не выше 7,5%, даже если ключевая ставка ЦБ выше. Это сделано для поддержки застройщиков в период нестабильной экономики. Поэтому, например, если ставка ЦБ 9%, расчет все равно идет из 7,5% – итоговая сумма будет чуть меньше, чем по старым правилам.

Процедура взыскания неустойки обычно начинается с претензии застройщику. Пишите официальное требование выплатить начисленную сумму, приложив расчет (сумма договора × дни просрочки × (ставка/150)). Застройщику дается 30 дней на добровольную выплату. Если денег не поступило, смело обращайтесь в суд.

Суды Москвы, как правило, встают на сторону дольщиков и присуждают неустойку. Однако нужно быть готовым, что застройщик попросит снизить сумму по статье 333 ГК РФ «из-за несоразмерности», и суд может слегка уменьшить пеню в пользу застройщика. Тем не менее, **вам также положена компенсация**: по Закону о защите прав потребителей добавляется штраф 50% от присужденной суммы, если деньги не были выплачены добровольно. В итоге застройщику даже с уменьшенной пеней станет накладно – это стимулирует его рассчитаться с вами.

Расторжение ДДУ: вернуть деньги и проценты

Если задержка строительства значительная либо есть другие нарушения (например, качество строительства неудовлетворительное, проект заморожен), дольщик может пойти на крайний шаг – отказаться от договора и потребовать обратно свои средства. Закон позволяет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке со стороны участника долевого строительства, если застройщик нарушил срок передачи объекта более чем на 2 месяца.

Алгоритм действий такой:

• Направьте застройщику уведомление (претензию) о расторжении договора в связи с нарушением срока и требованием вернуть уплаченную сумму, а также уплатить проценты за пользование вашими деньгами. Проценты рассчитываются по ставке ЦБ РФ от суммы договора за период, пока ваши деньги находились у застройщика.
• Если в разумный срок (обычно 30 дней) застройщик не вернул деньги добровольно, подавайте иск в суд. Практика показывает, что суды удовлетворяют такие требования: вам возвращают уплаченные по ДДУ средства, проценты и неустойку за просрочку (до момента расторжения).
• Важно: после расторжения договора вы теряете право на сам объект (квартиру). Этот шаг имеет смысл, если понятно, что дом в обозримом будущем не будет достроен или застройщик близок к банкротству. Если же дом почти готов, возможно, выгоднее все-таки дождаться ключей и получить неустойку, чем выходить из проекта.
• При расторжении договор считается прекращенным с момента, когда застройщик получил ваше уведомление. Но фактически деньги вы обретете только после судебного решения (или добровольного возврата). Имейте в виду, что с 2024 года застройщикам, получившим требования о возврате денег до конца 2024 г., дана отсрочка выплат до 30 июня 2025 г. Многие компании пользуются этой льготой, откладывая расчеты – будьте готовы к некоторой задержке исполнения даже после суда.

Неустойка или расторжение: что выгоднее?

Вариант действий	Что получает дольщик
Взыскание неустойки (при сохранении ДДУ)	Компенсацию за каждый день просрочки передачи квартиры. Договор продолжает действовать, вы в итоге получаете квартиру + деньги за задержку.
Расторжение ДДУ	Возврат всей суммы, уплаченной по договору, плюс проценты за пользование деньгами (и неустойка за просрочку до даты расторжения). Договор прекращен, квартира вам не передается, вы выходите из проекта.

Каждая ситуация индивидуальна. Иногда дольщику выгоднее получить квартиру с компенсацией, особенно если жилье за это время подорожало. В других случаях – например, стройка остановилась – лучше забрать деньги и вложить их в готовый объект. В любом случае, рекомендуется проконсультироваться с юристом, прежде чем выбирать стратегию.

Специалисты фонда «Олимп» имеют успешный опыт ведения споров с застройщиками. Мы поможем правильно рассчитать неустойку, подготовить претензию и иск, а также представим ваши интересы в суде. Если потребуется расторгнуть договор и вернуть деньги – добьемся этого в правовом поле. Защищайте свои права на жилье грамотно, с поддержкой профессионалов.

{"data":{"type":"initToParent","counterId":26037549,"hid":"41495142"},"__yminfo":"__yminfo:1754304633108:0.7847059714732956:0"}