land1-min

Под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Ещё в Римском праве существовало понятие «сделки». Римские цивилисты применяли сделку в случаях регулирования промысла, торговли и т.д.

Общую характеристику сделки ГК РФ в статье 153 сформулировало следующим образом: «… сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Отсюда следует ряд характерных особенностей определяющих такое понятие как сделка. К ним относится: факт действия, т.е. противопоставление случайным событиям или обстоятельствам; правомерные действия, т.е. не противоправные соответствующие закону; воля на совершение сделки и волеизъявление сторон; действия, целью которых должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Важной деталью в регулировании сделок купли продажи недвижимости является предмет продажи. В данном блоке мы постараемся рассмотреть все нюансы касательно этого объекта как неотъемлемой части в договоре купли продажи.

В соответствий со сказанному выше нам уже известно, что объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. В большинстве случаев продажа участка осуществляться совместно с продажей некоторых объектов, закреплённых за этим участком (ЛЭП, сооружения, инженерные коммуникации). Наоборот, когда предметом продажи является не участок, а другой объект недвижимости, скажем здание, то по договору продажи здания покупателю передаются одновременно право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования ( ст. 35, 36, 37, 38 Земельный Кодекс ). Далее, ст. 35 ЗК РФ устанавливает правило, по которому преимущественное право покупки земельного участка имеет собственник здания или строения находящимся на чужом земельном участке.

В Гражданском Кодексе можно найти похожие правила при установлении сделок с земельными участками, здесь мы ссылаемся на статью 552 ГК РФ. В случае непосредственным объектом сделки является определённый участок, то сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Таким образом, процедура продажи земельных участков включает в себя как процедуру имущественных, так и земельно-правовых сделок. Если предметом купли продажи становится фермерский участок земли, тогда правопреемство, на все существующие на этом участке наделы, отходит к покупателю. Но только для внутрихозяйственных нужд в установленном порядке. Чего нельзя сказать о праве собственности на недра земли. Потому как в соответствии с российским законодательством все полезные ископаемые являются государственной собственностью и не являются объектом частной собственности (Федеральный закон Российской Федерации от 21.02.1992 №2395-ФЗ «О недрах»).

Наиболее важным условием данной сделки регулируются ст. 554 Гражданского Кодекса РФ, где в договоре продажи недвижимости, должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, указывающее на точное место расположение недвижимости на соответствующем участке или в составе другого недвижимого имущества. Однако, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011, можно отметить, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество для последующей его передачи покупателю.

Не стоит забывать, что в деловой сфере ценообразование выступает как важнейший элемент. Именно цена является стимулирующим фактором на совершение сделки между двумя сторонами. В данном контексте речь идёт о цене за земельный участок. В статье 555 ГК закрепляется юридически обязательное наличие цены в договоре и поясняет условия её наличия. При отсутствии цены в контракте, контракт попросту не будет считаться заключённым. Стороны вправе самостоятельно решить способ оплаты (в рассрочку или предварительно).

При государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества от продавца к покупателю, необходимо, что бы последний имел не оспоримое право собственности на объект продажи. Данное применение к договорам о продаже недвижимости указано в статьях 131 и 551 Гражданского Кодекса РФ.

Исходя из статьи 37 Земельного кодекса РФ, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. К обременениям можно отнести проведённые линии электропередач ( газопроводы, ЛЭП и т.д ). Там же, можно найти перечень недействительных условий договора купли продажи такие как, устанавливающие право продавца выкупить обратно земельный участок по собственному желанию, ограничение дальнейшего распоряжения земельным участком, ограничение ответственности продавца в случае предъявлении прав на земельный участок третьими лицами. Перечисленные выше требования применяются также в случаях обмена земельного участка и передачи его в аренду.

В жизненной практике встречаются множество случаев, когда продавец не ставит в известность покупателя об обременениях и ограничениях участка под строительство, надлежащим образом, что способствует не целевой эксплуатации земельного участка и даже возможного отчуждения последнего у покупателя по решению суда. Поскольку в российском законодательстве частный собственник и юридическое лицо не вправе изменять целевое назначение земельного участка. В особенности, это касается, продуктивных земель сельскохозяйственного фонда. Так, в судебной практике существует прецедент, что если истец не смог доказать факт того что продавец должен был и мог знать о наличии обременения участка, то договор купли продажи был бы признан действительным (Постановление ФАС Уральского округа от 23 ноября 2010 г. N Ф09-9747/10-С6 по делу N А50-4842/2010).

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит заключению только правомочными субъектами дееспособными гражданами и юридическими лицами (организации).

Судя по приведённым выше основным положениям в Конституции РФ, все граждане имеют равное право приобретения земли. Следует подчеркнуть, что здесь речь идёт о дееспособных гражданах, т.е. лицах достигших 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. Дееспособными могут так же считаться и лица, не достигшие 18-летнего возраста. В соответствии со ст. 21 ГК РФ, полная дееспособность признаётся и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак. Ссылаясь на статью 28 ГК РФ, граждане 14-ти лет, хоть и не являются совершеннолетними, всё же имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются исключительно с письменного согласия своих представителей (в частности родителей). В список таких сделок не входят сделки направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариальной регистрации. Если земельно-правовая сделка оформляется через представителей, то они так же обязаны быть дееспособными и иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки. За организациями закреплено право юридического лица, только если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, если фирма, чей профиль специализации не соответствует сельскохозяйственному профилю, не может совершать сделку купли продажи сельскохозяйственных земельных угодий.

Составляют исключение из правил лица без гражданства и иностранные юридические лица. Данные лица не могут обладать на праве собственности только теми земельными участками, находящимися на приграничных территориях РФ. Перечень таких территории, устанавливается Президентом РФ и регулируется специальным федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В основании формы договора купли продажи лежит принцип свободного составления этой формальности с учётом соответствия с порядком указанным в Гражданском Кодексе. Так если законом не установлена определённая форма составления договора, то тогда договор заключается в любой форме. Но в случае, когда две стороны обоюдно обусловились в составлении определённой формы контракта, то он заключается непосредственно после придания ему этой условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Данное положение особо просматривается в статье 550 и статье 434 Гражданского Кодекса. В статье важно подчеркнуть, что договор следует за подписью двух контрагентов. Потому как договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Письменная форма договора предусматривает соответствие с порядком указанным в статье 438 Гражданского Кодекса. Договор купли-продажи земельных участков осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заявлению.

В процессе передачи земельного участка подписывается передаточный акт или иной документ. Статья 556 ГК РФ содержит положение о двусторонней обязанности подписании акта о передаче. В случае отсутствия такого условия в договоре, передача недвижимости считается исполненным после вручения недвижимости покупателю в соответствующем порядке и подписании другого документа. Переданная недвижимость в собственность покупателя должна соответствовать надлежащему качеству и условию договора продажи. За неимением таких качеств, применяются правила статьи 475 Гражданского Кодекса. При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при наличии такого условия данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых.

Бесплатная консультация юриста

Пермь

+ 7 (342) 202-23-20

Санкт-Петербург

+7 (911) 004-68-49

Задайте ваш вопрос юристу

Вопросы и ответы не публикуются на сайте. Отвечаем по всей России.