landimage-min

В рассматриваемом контексте земельных правоотношений необходимо затронуть особенности договора купли продажи.  Исходя из данных приведённых в предыдущем подзаголовке, следует отметить, что предмет купли-продажи должен быть четко определён. Поэтому земельное законодательство выработало особый способ формирования земельных участков с последующим их кадастровым учётом.

Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков – в порядке ведения государственного земельного кадастра. Точное определение кадастра нам даёт Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» ( Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012), где – Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении  Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Каждый земельный участок обязан иметь кадастровый номер. Сам кадастровый номер не что иное, как уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему кадастровым органом при осуществлении кадастрового и технического учёта.

В соответствии с законодательством кадастровый номер присваивается в срок не более чем три рабочих дня с момента государственной регистрации (далее – регистрация) землевладений и землепользований и регулируется законом РФ «О государственном кадастре недвижимости». Порядок регистрации прав на земельные участки, регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012).

Важно! Осуществление регистрации носит правоустанавливающий характер, т.е. регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

Статья 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление  Правительства России от 18 февраля 1998г. №219). Более того, в судебной практике можно встретить массу прецедентов, где фигурирует эта формальность.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа суд удовлетворяет жалобу юридического лица по отношению к ответчику, основываясь на отсутствии регистрации недвижимости последнего (О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.10.2012 по делу N А19-1092/2012).

После регистрации земельного участка.

Договор купли продажи  подразумевает основания возникновения права собственности на землю. Какие особенности следует учитывать при возникновении прав собственности? Особенностями возникновения правоотношений являются юридические факты, которые подчинены трём условиям, это наличие содержания, события, конкретики и связи с законом.

Реальное содержание

Если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, создающий правоотношения.  В случае если лицо обращается в местную администрацию с заявлением о продажи ему участка в частную собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок, а неисполнение этой обязанности влечёт за собой наложение штрафа.

Событие и поведение людей

Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека.  Так,  например смерть одного из родственников имеющего в собственности  недвижимость, может стать правоотношением в передаче этой недвижимости наследнику покойного.  Человеческие действия конечно способствуют событию,  но только конечный результат деятельности есть юридический факт.   Поведение людей есть юридический факт, и осуществляется в виде действия и бездействия.

На что обратить внимание

Действие как юридический факт суть совершение поступка, имеющего юридическую значимость.  Так если лицо пришло в органы местного самоуправления с заявлением на получение участка, но не вручил его надлежащим образом, то данный поступок не является юридическим фактом для возникновения правоотношения по получению земельного участка в собственность. Данный поступок не имеет юридической значимости. Но если лицо предоставило указанное заявление органам местного самоуправления надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если было отказано в принятии такого заявления. Земельно-правовое регулирование придаёт больше значение активным действиям субъектов этого правоотношения. Причём, пассивные действия (молчание)  не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия. А активные действия подразумевают, в свою очередь, заключение земельно-правовой сделки при наличии определённой юридической цели. Так статья 170 ГК РФ признает недействительной ничтожную сделку (сделку для вида), совершённую без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.  Данная статья Гражданского кодекса определяет статус сделок в зависимости от воли и воли изъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Ключевым моментом здесь предстаёт свобода воли сторон, так как дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок в суде.  Такая сделка в статьях 178, 179 Гражданского кодекса,  может быть совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны.

Бездействие признается как юридический факт, если лицо обязано было по закону совершить определённые действия, но не совершил их.  Например, собственник земельного участка,  сельскохозяйственной значимости, в течение трёх лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое бездействие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

Конкретность факта.  Если земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресурсов.  То для придания этому обстоятельству значения юридического факта необходимо доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определённых причин (загрязнение собственником земельного участка, химического, радиоактивного, биогенного и другого загрязнения).  Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, то не может служить основанием возникновения или прекращения отношений права собственности на землю.   Таким образом, мы приходим к выводу, что даже при фактическом совершении сделки, она не порождает у покупателя права собственности на продаваемый участок, если не заключён договор купли-продажи на это участок.

Связь с законом.  Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы.  Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собственность необходим фактический состав: дееспособность лица, достижение им совершеннолетия, наличие квалификации опыта работы и т.д.  К тому же сделка не должна противоречить закону т.к. признание ее незаконности влечёт по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции. Законность сделки определяется по форме и по процедуре заключения.

По форме означает, что сделки должны оформляться в соответствий с регламентированной законной формой, подлежащей нотариальному заявлению.

Процедура заключения, нарушение которой ставит по вопрос законность сделки. Существует определённая последовательность регистрации земельного участка в администрации (статья 27 ЗК РФ).  При нарушении этой строгой последовательности появляется основания оспаривания ее в суде.

Существующие таким образом лазейки даёт волю административным органам всячески усложнить процесс заключения сделок и стимулировать чиновничий произвол.  В свете сегодняшних событий данная тенденция провоцирует огромное недовольство в обществе.

В качестве примера рассмотрим наиболее острый  вопрос, как для бизнесменов, так и для граждан.  Речь здесь идёт о кадастровой оценке недвижимости исполнительным органом.  Ведь кадастровая стоимость используется не только для налогообложения, но и для общей оценки всего участка в целях экономического зонирования. Таким образом, цена за земельный участок вырастает в разы, что приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога.  Но самое главное, что это дает чиновникам злоупотреблять своим положением, например,  путём занижения стоимости государственной недвижимости при её продаже.

Бесплатная консультация юриста

Пермь

+ 7 (342) 202-23-20

Санкт-Петербург

+7 (911) 004-68-49

Задайте ваш вопрос юристу

Вопросы и ответы не публикуются на сайте. Отвечаем по всей России.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *