land-money-min

Оборотоспособность земельных участков — тема достаточно интересная. С точки зрения цивилистических взглядов, земельный рынок есть – саморегулирующая сфера, живущая по законам рыночной экономики. Потому как переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношении к сфере регулирования земельных отношений. Однако, нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущественно получают нормы земельного права. В настоящее время земельный участок выступает объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и других правоотношений. Тем не менее, остаётся не ясным то, в каких конкретно ситуациях следует обращаться к Гражданскому законодательству, а в каких к Земельному? На этот вопрос мы попытаемся ответить далее.

Земельный участок, как уже это было показано, может быть объектом права частной собственности. Несмотря на основные положения данные в статье 9 Конституции РФ касательно земли, перечень форм собственности не является исчерпывающим. Потому как формы собственности устанавливаются Конституцией РФ, конституционными федеральными законами, конституциями республик в составе РФ и другими законодательными актами субъектов РФ. В соответствии со ст. 15 Земельного Кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретённые ими по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации. Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограниченны земельным законодательством. Право собственности на землю, как и на любую вещь, разделяется на три правомочия: владение, пользование и распоряжение.

Современный оборот земли является частно-публичным. Однако он должен регулироваться, прежде всего, земельным законодательством на основе общих положений Гражданского кодекса о сделках с землей, исходя из статьи 27 Земельного Кодекса РФ. Так, например, передача земельной недвижимости разрешается только в случаях, предусмотренных федеральным земельным законодательством и гражданским законодательством. Далее в статье 27 даётся исчерпывающий перечень объектов находящиеся на земельном участке изъятого в обороте и ограниченного в обороте.

Неполное совпадение гражданских отношений с нормами земельного права вызвано, в частности, тем, что не всякие земли могут продаваться, как обычный предмет товарного оборота, закон устанавливает предельные нормы предоставляемых в собственность земельных участков; необходимо соблюдение целевого назначения земли, что предусмотрено земельным законодательством – при продаже, наследований, нельзя изменять назначение земельного участка, особенно когда это касается сельскохозяйственных угодий. Список ограничений оборотоспособности земельных участков указан в той же 27-ой статье Гражданского Кодекса, но содержание ограничении оборотоспособности земельных участков осуществляется, всё же, Земельным Кодексом, а не Гражданским.

В соответствии с частью 1 ст.9 Конституции, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это положение даёт нам право считать, что сделки с землей должны регулироваться на принципе земельного законодательства, чем в гражданском праве, прежде всего с учётом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду. Подходя к вопросу о сохранении целевого назначения земельных угодий, следует отметить, что этот вопрос отражается очень серьёзно именно в земельном законодательстве. Причиной послужило нецелевое использование земельных участков, во времена зарождения земельного рынка и перехода земельных участков из государственной собственности в частную собственность. В то время, целевое сельскохозяйственное назначение земли могло быть изменено по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Подобное изменение производимое на таком низком уровне, уже привело и ещё будет приводить к тому, что плодородные и перспективные в плане сельскохозяйственного использования земли передаются названными органами под строительство коттеджей и т.п.

В Гражданском Кодексе идёт перечисление правомочии собственника земли и других природных ресурсов осуществляет только в той мере, в какой их оборот допускается законом. Исходя из этого, можно сделать вывод, что ведение рыночного оборота земли – процесс исключительно сложный и противоречивый. А земельно-правовые сделки носят смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права.

К этим нормативным источникам можно так же добавить Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Федеральный Закон Российской Федерации от 24.07.2002 № 101 – ФЗ). С принятием этого закона стало очевидно, что под важнейший этап проведения земельной реформы в России подведена крепкая правовая база, способствующая ускорению земельных реформ.

Остаётся не ясным вопрос, каким образом использовать существующее земельное законодательство в качестве образца законотворческой деятельности для отдельных субъектов Российской Федерации? Ведь зачастую закон о земле одного субъекта РФ противоречит закону, действующему в соседнем субъекте. Наряду с федеральной собственностью существует собственность на землю 89 субъектов Российской Федерации: 21 республики в составе РФ, 6 краев и 50 областей, 1 автономной области и 11 автономных округов. Правда, устанавливая многообразие этих форм собственности, РФ гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

Из сказанного выше можно сделать общий вывод о том, что земельный оборот получил важный толчок во времена, проводимых в Российской Федерации, земельных реформ. Они позволили ограничить нецелевое использование земельных угодий, стимулировать охрану окружающей среды и закрепить права за собственником. Главным моментом здесь выступает Земельный кодекс, распределивший земли по их целевому назначению. Однако остаётся не разрешённой проблема отсутствия централизма в организации ведения земельного законодательства в масштабе всей Российской Федерации.

Бесплатная консультация юриста

Пермь

+ 7 (342) 202-23-20

Санкт-Петербург

+7 (911) 004-68-49

Задайте ваш вопрос юристу

Вопросы и ответы не публикуются на сайте. Отвечаем по всей России.